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德国的房价为什么这么稳定

2020-08-12 09:31:00
发布者:易渡海外

据报道,近十年来,德国住宅的均价上涨了50%。单从数据上来看,很多人会感到诧异,但与中国相比,这个涨幅还是令人羡慕。易渡海外跟大家介绍一下,德国的房产是如何做到控制房价的,怎样才能实现只住不炒。


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租房也可就近入学



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在德国,多数人是租房居住的,孩子入学入托,均以“家庭住址范围内,三公里内学校为默认选择”。租房的居民与买房的居民可以平等地享受公立教育。
不同公立学校的教育资源分配也很均衡,差异不大,不值得大费周章地重新买房、租房。所以德国并没有刚需“学区房”可炒。


短期卖房需交高额利润税



德国人十分反感短期倒卖等投机行为。假如你想买房三五年后卖出赚差价,那么你需要上交高达25%的利润税。只有持有房产10年及以上,才能免交该税。所以德国很少有短炒房产的,不小心可能赔钱。


联邦政府建廉租房



房子不够政府就出钱盖,德国一直在建廉租房。2018年9月18日,德国总理默克尔在总理府主持召开德国首届住房峰会,目的之一就是继续大建廉租房:德国的联邦、州及乡镇三级政府达成共识,到2021年新增150万套住房。联邦中央将在接下来三年内投入50亿欧元建设保障性廉租公寓,到2021年新建成10万套廉租公寓。

地区发展平衡



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德国的城市体系是“均等化”且“多中心”的,区域发展比较平衡,医疗、教育资源在地区分布上没有巨大的差异。大量的城镇有自己的专业领域和发展方向。

由于历史的原因,实际上,作为首都的柏林从来也没有获得类似巴黎、伦敦的领先地位,特别是“二战”后的德国分裂对柏林地位产生了严重的影响,以西门子为代表的工业企业从柏林迁移到了慕尼黑,以大银行总部为代表的金融业态则逐步集聚在法兰克福,波恩则集聚了大量行政管理和政治职能,“多中心”格局进一步显现。

合理的城市布局,使大多数德国居民分散在众多中小城市里。德国人民不一定非要进入大城市才能享受优质的教育、医疗、就业机会,所以小城市的人们没有强烈愿望一定要去首都买一套房,虽然不限购。


儿童住房补助金



住房儿童金(Baukindergeld)是德国在2018年开始推行的,德国投入27亿欧元用于支付儿童建房基金,帮助那些有孩子的家庭建房、买房。

申请条件:
1.该房产的位置在德国境内(房屋面积没有限制);
2.申请住房儿童金的房屋至少有一半是登记在申请人或是申请人及其家庭成员名下的;
3.有至少一个孩子在家居住;
4.孩子的年龄小于18岁;
5.家庭的年收入上限为:7万5千欧元+每个孩子1万5千欧元的免除额
比如有一个孩子的家庭,年收入上限为75000+15000=9万欧元;
两个孩子的家庭,年收入上限为75000+15000*2=10万5千欧元。
6.这个家庭申请获得儿童金补助的房产必须是他们购买的首套房;
7.申请补贴的房产用于家庭自住;
8.申请获得儿童金补助的房产的购买合同必须在2018年1月到2020年12月期间签订。

住房儿童金参考表:

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我们从这个图表中可以得知,有一个孩子的家庭(年收入上限为9万欧元),10年间,可以获得总额为1万2千欧元的购房儿童金,每年可以获得补助1200欧元;
有两个孩子的家庭(年收入上限为10万5千欧元)可以获得总额为2万4千欧元的建房儿童金,每年可以获得补助2400欧元。
所以每一个家庭只要多生一个孩子,就意味着多获得总计1万2千欧元,每年1千2百欧元的补助。值得注意的是,由于巴伐利亚州的特殊规定,在该州申请建房儿童金每年可多获得300欧元补助。


房租涨幅有规定



《租房法》规定房租涨幅不能超过合理租金的20%,否则房东就构成违法行为,房客可以向法庭起诉;如果超过50%,就构成犯罪。
以往仅针对租房合同规定每年租金涨幅不得超过10%,三年内不超过20%。如今,联邦政府规定房东有义务向有关机构上报每年的租金变化,当地政府和租客协会则保留干预的权力。


房东获得抵税额补贴



房东获得抵税额补贴.jpg

为鼓励更多新建楼盘流入房屋租赁市场,对于2018年9月后新建的房屋,如若用于租赁,政府将给予税收减免。具体措施为,政府将每年补贴房屋持有5%至7%的折旧费作为抵税额,而之前的抵税力度为2%。根据规定,抵税共可持续四年,也就是说,以抵税的形式可以返还最高总房价的28%,前提是房屋必须连续出租十年以上。
德国的住房市场具有较为稳定的投资回报率,长期稳定在4%-5%之间,对于追求长期稳定投资回报的投资者有足够的吸引力。

提高住房补贴


1965年以来,德国一直对低收入家庭提供住房补贴。根据各联邦州的差异和家庭人数,联邦政府目前给予每户每月325至600欧元左右的补贴。自2020年起提高住房补贴,预计惠及大约60万家庭。


德国制造业是支柱产业



德国政府重视发展高附加值和技术密集型的汽车、电子、机械制造和化工等产业,“德国制造”畅销全球,是德国的支柱产业。
要是问德国人啥叫“土地财政”,他八成不知道。而且,联邦政府近几年还把持有的土地低价转让给地方政府,以缓解土地供应的紧张。
德国长期实行以居住导向的住房制度设计,并以法律形式保障。德国政府始终把房地产业看作是国家社会福利体系的一个重要组成部分,没有过多地强调其“支柱产业”的地位。

稳健的货币政策


从历史上看,1983年之前德国实际房价与实际人均GDP基本保持同步变动,其后实际人均GDP稳步向上,但实际住房价格却持续向下。德国联邦银行的首要目标是保持物价稳定,刺激经济增长排在其后。

德国长期实行稳健的货币政策,通货膨胀水平长期维持在较低水平,CPI基本控制在2%以内,房价一直非常平稳。2008年金融危机之后,很多国家房地产泡沫破灭,避险资金奔向德国,才稍微推高了德国房价。

从货币存量来看,德国的M2/GDP比英法等国高,是因为德国是典型的间接融资型金融体系,银行贷款较高导致货币总量相对较多,M2/GDP也就相应地较高。但是德国一直很稳,不采用大水漫灌的方式提高货币量没有物价之忧,不用到处去找蓄水池,德国人在货币问题上很克制。


稳定的房贷政策



德国实行“先存后贷”合同储蓄模式和房贷固定利率机制。想要贷款,需要先存钱,一般是存款额达到储蓄合同金额的50%以后,住房储蓄银行才把合同金额付给储户。这就有效地降低了杠杆,一点也不符合炒房客的刀法和审美,炒房客要的是“四两拨千斤”。

还有,存贷利率固定不变。德国对住房储蓄业务实行严格的分业管理,存贷款利率分别是3%和5%,抵押贷款固定利率期限平均为11年半。德国联邦银行既不会为了刺激楼市去减息,也不会为了打压楼市去加息,在经济和房价之间修了一道“防火墙”。不管其他领域如何,德国楼市按既定节奏走,风雨无阻。
所以对于炒房者来说,德国楼市是一个没有想象力的市场,投机空间小。

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德国楼市的有效稳定是因为有“四大支柱”:《住房建设法》、《住房补助金法》、《住房租赁法》和《私人住房补助金法》分别为社会保障住房供给、中低收入房租补贴、租赁市场规范和私有住房提供了法律框架。

不拿土地、楼市当现金奶牛,不拿土地、楼市当对冲工具。大批量建设廉租房满足市场需求,压缩炒房空间,保护租客权益,公立教育均衡化不把优质的公立教育资源和房子挂钩, 各种住房补贴可领。德国做到了房住不炒。


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